Comprar casa com IVA a 6% e vendê-la em menos de um ano dá penalização. Parlamento aprova pacote fiscal com novas regras
Assembleia da República aprovou o IVA a 6% na habitação e IRS mais baixo nas rendas, mas compradores passam a arriscar penalizações se não viverem na casa durante, pelo menos, 12 meses.
O pacote fiscal para a habitação foi aprovado na especialidade no Parlamento e avança com mudanças relevantes: os benefícios fiscais mantêm-se, mas a responsabilidade de cumprir as condições passa para quem compra a casa. Quem beneficiar do IVA reduzido, a 6%, e vender ou deixar de habitar o imóvel demasiado cedo, isto é, em menos de um ano, arrisca penalizações em sede de IMT, imposto que se paga quando se adquire o imóvel. No caso de construção de casa própria, perde o desconto fiscal no IVA.
A votação desta quarta-feira, na Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública (COFAP), contou com votos favoráveis de PSD, Iniciativa Liberal e CDS e nova abstenção do Chega, permitindo viabilizar o diploma. O PS votou contra, criticando o alcance social das medidas e a forma como foram discutidas.
O regime prevê IVA de 6%, em vez dos atuais 23%, para construção ou reabilitação de habitação própria e permanente até 648 mil euros ou destinada a arrendamento com rendas até 2.300 euros.
A grande alteração introduzida pelos partidos durante a discussão parlamentar é a transferência do ónus de controlo: os promotores imobiliários deixam de ser responsabilizados caso o imóvel não tenha o destino previsto após a venda. A alteração foi apresentada pelos grupos parlamentares do PSD e CDS, na sequência dos alertas da Ordem dos Contabilistas Certificados.
Segundo a proposta agora aprovada, a taxa reduzida de IVA deixa de se aplicar “caso o imóvel não seja afeto a habitação própria e permanente ou, sendo-o, o adquirente não permaneça no imóvel durante um período mínimo de 12 meses”. Esta regra apenas não se aplicará se “a inobservância deste período se tenha devido a circunstâncias excecionais” já previstas no código do IRS, nomeadamente, “as alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes”.
Assim, é o comprador que tem de garantir que a casa é efetivamente destinada a habitação própria permanente ou colocada no mercado de arrendamento moderado. Caso contrário, é penalizado com um agravamento do IMT em dez pontos percentuais. No que diz respeito à autoconstrução, perde o benefício fiscal em sede de IVA.
O objetivo desta mudança foi evitar que construtores tenham de regularizar o imposto por decisões tomadas depois da escritura, algo que o próprio Governo já admitira clarificar para proteger o setor.
Quem comprar casa com IVA reduzido terá de viver nela pelo menos 12 meses. Se vender antes desse prazo — ou nunca a usar como residência permanente — será aplicado um agravamento de 10 pontos percentuais no IMT, imposto pago na compra de imóveis. Na prática, o incentivo deixa de ser automático: passa a ser condicionado ao comportamento futuro do proprietário.
A descida do IVA só vale para projetos iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com imposto exigível até 2032. Quem já está a construir permanece sujeito aos 23%.
Senhorios beneficiam de redução do IRS para rendas até 2.300 euros
O pacote fiscal para a habitação inclui ainda um forte desagravamento fiscal no arrendamento: a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais baixa de 25% para 10% para rendas até 2.300 euros e vigora até 2029.
Segundo o Governo, este valor corresponde a 2,5 vezes o salário mínimo para 2026 — 920 euros — e enquadra-se na categoria de “renda mensal moderada”, conceito que tem gerado críticas de vários agentes do setor por considerar níveis ainda elevados para grande parte da população.
O regime aplica-se até 2029 e inclui ainda outros incentivos:
- empresas sujeitas a IRC ou trabalhadores independentes com contabilidade organizada passam a pagar imposto apenas sobre 50% das receitas de rendas;
- isenção de mais-valias quando a venda de uma casa for reinvestida na compra de outra para arrendamento.
O pacote fiscal para a habitação deverá gerar uma perda de receita para o Estado superior a 300 milhões de euros, estima a Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO), tal como o ECO já noticiou.
O diploma ainda terá de passar pela votação final global no Parlamento, antes de ser promulgado pelo Presidente da República, publicado em Diário da República, para depois, finalmente, entrar em vigor.
Fonte: Eco
Foto: Daniel Rocha