Constitucional contraria Fisco e alarga isenção de mais-valias em IRS a casas construídas com crédito

Contribuintes que usaram o ganho da venda de um imóvel para amortizar empréstimo bancário para construir a própria habitação também podem beneficiar da isenção de mais-valias.

O Tribunal Constitucional (TC) declarou inconstitucional uma interpretação da lei fiscal que excluía do benefício de isenção de mais-valias em IRS os contribuintes que usaram o valor da venda da sua casa para amortizar empréstimos bancários para construir a própria habitação. Em causa está o princípio da igualdade no sistema fiscal.

Isto significa que quem utilizou o produto da alienação do seu imóvel para abater ao crédito que contraiu para construir a própria habitação pode usufruir da isenção de mais-valias, em sede de IRS, à semelhança dos casos em que os ganhos com a venda foram aplicados na compra de uma nova casa, conclui o TC. O acórdão vale apenas para o caso concreto. Só à terceira declaração de inconstitucionalidade é que o plenário de juízes se reúne para se pronunciar de forma geral e obrigatória.

No acórdão n.º 330/2026, divulgado esta terça-feira no site do Tribunal Constitucional, os juízes do Palácio Ratton consideram que a norma em causa — constante da reforma do IRS de 2014 — não pode ser interpretada de forma a abranger apenas empréstimos contraídos para aquisição de imóveis, deixando de fora os casos de construção.

O litígio teve origem numa liquidação de IRS relativa a 2016, no valor de 10.254,65 euros, aplicada a uma contribuinte que alienou um imóvel e utilizou praticamente a totalidade do valor — mais de 214 mil euros — para amortizar empréstimos bancários contraídos para a construção da casa.

A impugnação foi sucessivamente rejeitada: primeiro pela Autoridade Tributária (AT), depois pelo Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto e, finalmente, pelo Supremo Tribunal Administrativo (STA). Este último alinhou com jurisprudência consolidada, segundo a qual “a possibilidade de dedução da amortização do empréstimo contraído para a construção do imóvel (…) não é permitida”, sublinhando que a lei apenas refere a “aquisição do imóvel”.

O Supremo foi claro ao defender que, em matéria de benefícios fiscais, “as normas (…) devem ser interpretadas nos seus exatos termos, sem recurso à analogia”, reforçando a ideia de uma leitura estritamente literal.

O núcleo da questão: o conceito de “aquisição”
No centro do conflito jurídico esteve a interpretação do artigo 11.º da Lei n.º 82-E/2014 (reforma do IRS de 2014), que estendeu — de forma transitória — a exclusão de tributação das mais-valias aos casos em que o valor da venda fosse utilizado para amortizar empréstimos contraídos para a aquisição do imóvel.

A questão era saber se esse conceito de “aquisição” poderia incluir situações em que o imóvel foi construído pelo próprio contribuinte. O Tribunal Constitucional admite que coexistem duas leituras possíveis: uma restritiva, seguida pelos tribunais administrativos, e outra mais ampla, segundo a qual a aquisição pode ocorrer também por via da construção. E enfatiza que esta última leitura não é incompatível com o sistema fiscal.

Como refere o acórdão, “a aquisição onerosa de um imóvel (…) pode ocorrer (…) através da construção de edifício habitacional”, sendo nesse momento que “faz surgir e ingressar na esfera patrimonial do sujeito passivo um novo prédio urbano”.

O TC vai mais longe e enquadra a questão no plano constitucional, articulando os princípios da igualdade e da capacidade contributiva. Recorda que este último é “uma refração do princípio da igualdade no domínio fiscal” e implica tratar de forma igual situações equivalentes.

Citando doutrina e jurisprudência, o acórdão sublinha que “os contribuintes com a mesma capacidade contributiva devem pagar o mesmo imposto”, sendo inadmissível uma diferenciação arbitrária.

Neste caso, os juízes concluem que não existe diferença material relevante entre quem compra casa com crédito e quem a constrói com recurso a financiamento. Ambos assumem encargos financeiros e utilizam o produto da venda para amortizar dívida associada à habitação própria.

O argumento central usado pelos tribunais inferiores — o risco de fraude na utilização de empréstimos para construção — foi frontalmente rejeitado. “A invocação (…) de um abstrato risco de fraude (…) não se afigura como razão justificativa”, afirma o Tribunal Constitucional, acrescentando que tal fundamento não supera sequer “o critério da proibição do arbítrio”.

Mais ainda, o acórdão desmonta essa justificação ao afirmar que, mesmo que o risco exista, não pode justificar uma exclusão total de um benefício fiscal: “não é crível que o legislador não possa recortar medidas normativas menos lesivas da igualdade”.

O Constitucional aplica também um escrutínio mais exigente, avaliando a proporcionalidade da medida. E conclui que a interpretação restritiva falha em dois níveis essenciais: necessidade e proporcionalidade em sentido estrito. Desde logo, não é a medida menos gravosa para prevenir eventuais abusos.

O acórdão sugere alternativas, como a exigência de prova dos custos de construção. Por outro lado, a exclusão total do benefício é considerada “manifestamente excessiva”, impondo um “sacrifício adicional” injustificado a um grupo de contribuintes.

O Tribunal é particularmente incisivo ao notar que esta solução penaliza contribuintes que não cometeram qualquer irregularidade, apenas para prevenir comportamentos hipotéticos de terceiros.

A decisão recupera ainda o contexto da reforma do IRS de 2014, aprovada em plena crise económica, para sublinhar a finalidade da norma. Segundo o acórdão, o objetivo era “não onerar (…) a mudança de casa própria” e aliviar famílias com dificuldades em cumprir os seus encargos financeiros.

Para a Comissão para a Reforma do IRS, a medida é “plenamente justificada” face às dificuldades económicas das famílias, permitindo excluir de tributação situações em que o valor da venda fosse usado para “solver compromissos financeiros”. À luz do objetivo do legislador, o Tribunal considera incoerente excluir precisamente situações em que o esforço financeiro — como na construção — pode ser até mais exigente.

O Tribunal Constitucional declarou, assim, inconstitucional a norma “quando interpretada no sentido de não abranger” empréstimos para construção, por violação dos artigos 13.º (princípio da igualdade) e 103.º (sistema fiscal) da Constituição. Determinou, por isso, dar razão à contribuinte.

A decisão, que se aplica apenas ao caso em concreto, tem, contudo, potencial impacto alargado, podendo levar à reavaliação de casos semelhantes e influenciar a interpretação futura do regime das mais-valias imobiliárias.

Declaração de voto levanta reservas
Apesar de acompanhar o sentido da decisão, o juiz conselheiro José Eduardo Figueiredo Dias discordou quanto ao conhecimento do recurso. Na sua declaração de voto, sustenta que o Tribunal não deveria ter apreciado o mérito, por entender que a recorrente pretendia “a aplicação de uma norma que não existe”.

Para o juiz, o recurso apresentado não incidia sobre uma verdadeira norma existente, mas antes sobre uma lacuna legislativa. “Não se pode pretender a aplicação de uma norma que não existe”, escreve, defendendo que a recorrente procurava, na prática, alargar o âmbito de aplicação da lei para além do que o legislador previu.

Segundo o magistrado, o artigo 11.º da Lei n.º 82-E/2014 é inequívoco ao referir apenas empréstimos para “aquisição do imóvel”, não contemplando — nem direta nem implicitamente — situações de construção. Assim, não estaria em causa uma interpretação normativa admissível, mas sim a tentativa de introduzir um novo conteúdo na lei.

A crítica central assenta no princípio da separação de poderes. Para Figueiredo Dias, ao julgar inconstitucional uma interpretação que exclui a construção, o Tribunal Constitucional acaba por fazer aquilo que não lhe compete: “criar uma norma ou (…) alargar o seu âmbito de aplicação.”

O juiz alerta que “tal pretensão redunda numa ofensa do princípio da separação de poderes, porque o acolhimento dessa pretensão implica que o Tribunal se esteja a imiscuir no exercício da função legislativa”.

A declaração de voto sublinha ainda a diferença de papéis entre os tribunais administrativos e o Tribunal Constitucional. Enquanto o Supremo Tribunal Administrativo poderia anular o ato tributário com base na violação do princípio da igualdade, o Tribunal Constitucional está limitado a apreciar normas — e não a resolver diretamente o caso concreto.

Outro ponto central da divergência prende-se com a interpretação do conceito de “aquisição”. O acórdão maioritário admite uma leitura ampla, que inclui a construção como forma de aquisição. Figueiredo Dias rejeita essa possibilidade, considerando que tal interpretação “força insuportavelmente o teor literal do preceito”.

Para sustentar esta posição, invoca o próprio Código do IRS, que distingue expressamente entre aquisição de imóvel, aquisição de terreno para construção e construção propriamente dita. Essa distinção, argumenta, demonstra que o legislador sabia diferenciar os conceitos e optou por não os equiparar no artigo em causa.

O juiz acrescenta ainda um argumento clássico em direito fiscal: o caráter excecional da norma. O artigo 11.º da Lei n.º 82-E/2014 consagra um “regime especial aplicável às mais-valias imobiliárias”, ou seja, uma exceção à regra geral de tributação. Nesses casos, defende, não é admissível ampliar o âmbito da norma por via interpretativa. “O que se pede ao Tribunal Constitucional é (…) que se faça vigorar um regime especial com um âmbito que não foi aquele que o legislador quis”, alerta.

A declaração de voto funciona, assim, como um alerta sobre os limites do controlo de constitucionalidade. Ao admitir que o Tribunal pode “alargar” normas para evitar desigualdades, abre-se, na ótica do juiz, um precedente perigoso.

Fonte: Eco
Foto: Reinaldo Rodrigues/Global Imagens