O que une e separa Governo e oposição na lei do arrendamento

Todos admitem que as rendas pesam no orçamento das famílias. Divergem sobre quem deve suportar o risco do arrendamento, e é essa escolha que o Parlamento começa a discutir esta quarta-feira.

O Governo quer devolver liberdade aos contratos para atrair mais casas ao mercado, e a oposição divide-se sobre quem deve suportar o risco do arrendamento: o inquilino, o senhorio ou o Estado. O Parlamento discute esta quarta-feira a proposta que autoriza o Executivo a rever o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e é junto do PS e do Chega que se joga o acordo.

A Proposta de Lei, aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho, parte de um diagnóstico: as sucessivas intervenções legislativas enfraqueceram o arrendamento. Com base nos Censos 2021, o Governo estima que 375 mil casas estejam vagas sem intenção de venda ou de arrendamento.


Para responder a este panorama, o Executivo de Luís Montenegro centra as suas propostas em dar mais liberdade às partes e mais rapidez ao senhorio quando o contrato falha. Isso significa, entre outras medidas:

- Acabar com o limite de 2% ao aumento da renda face ao contrato anterior, a antecipação de rendas sobe até três meses e desaparece o teto à caução.
- O senhorio pode resolver o contrato com dois meses de mora, ou com atrasos superiores a oito dias mais de três vezes em 12 meses. Os despejos ficam mais simples, e o recurso nas ações sobre contratos passa a ter efeito meramente devolutivo.
- Nas rendas anteriores a 1990, o senhorio pode iniciar a transição para o NRAU e, sem acordo, o contrato passa a ter prazo certo de cinco anos. Quem tenha 65 ou mais anos, ou incapacidade igual ou superior a 60%, só transita com o seu acordo, mas a renda pode subir até 1/15 do valor patrimonial do imóvel. Fica de fora quem prove rendimento inferior a cinco retribuições mínimas anuais: aí só vale o coeficiente de atualização anual.

O Estado também tem um papel relevante, com a notificação de despejo a passar a indicar os apoios sociais disponíveis, e a garantia de pagamento de rendas durante o procedimento a apresentar um teto de nove meses. É uma proteção que atua quando já há litígio, diferente da que o PS propõe.

O ganho que o Governo invoca é mais oferta e, por essa via, rendas mais baixas. A perda está no custo de entrada: uma caução sem teto e três rendas adiantadas pesam mais em quem tem pouca poupança, e a renovação deixa de ter prazos mínimos.

A proposta do Governo não estima quanto poderá descer a renda nem quanto mais exigente ficará o acesso. O ponto de partida é sensível, desde logo porque os dados mais recentes, divulgados esta terça-feira pelo INE, apontam para que a renda mediana dos novos contratos tenha subido 10,2% no segundo trimestre, para 10,17 euros por metro quadrado, no maior aumento homólogo desde o primeiro trimestre de 2025.

O PS afasta-se do Governo por outra via. O projeto que leva ao debate não altera as regras propostas pelo Executivo nem fixa tetos às rendas. Propõe a criação de uma Garantia Pública, gerida pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que cobre rendas em falta e danos no imóvel, desde que senhorio e inquilino concordem.

Nessa garantia, o PS propõe que só entrem jovens dos 18 aos 35 anos ou arrendatários com rendimento até ao sexto escalão de IRS, com renda dentro dos limites do Arrendamento Acessível. Quando a garantia é acionada, o Estado paga ao senhorio e cobra depois ao inquilino, por execução fiscal.

O Governo fica ainda obrigado a preparar uma estratégia para seguros privados de arrendamento. O ganho é reduzir o risco do senhorio e a exigência de fiador ou caução ao inquilino. O custo recai sobre o Orçamento, e os limites de cobertura ficam para portaria. O projeto também não trata do nível das rendas nem da caução. Em março, o PS votou contra os projetos de controlo de rendas do Livre e do BE.

À direita do Governo, a diferença está na intensidade e no instrumento. O ponto de partida é comum: só mais oferta faz descer as rendas. Mas a Iniciativa Liberal e o Chega consideram que a proposta do Executivo fica a meio caminho, e cada um puxa por um lado diferente.

- O Chega não apresentou projeto para este debate, mas defendeu em março baixar para 5% a taxa de IRS sobre as rendas, e a proposta foi rejeitada por oito dos dez partidos. A lógica é atrair oferta pela via fiscal. O custo é receita perdida, e a vantagem para o inquilino só existe se o alívio chegar ao preço. O Governo já baixou a taxa para 10% nas rendas até 2.300 euros.
- A Iniciativa Liberal (IL) quer revogar o regime das rendas antigas, com três anos de transição e atualizações acima do coeficiente legal. Propõe compensar os inquilinos mais frágeis com um apoio à renda, para quem cumpra dois de três critérios: rendimento baixo, idade ou deficiência, ou taxa de esforço acima de 35%. A IL, que cita um estudo do IHRU, calcula em 653 milhões de euros por ano o custo de uma compensação alargada e em 138 milhões se limitada a quem prova rendimento baixo. Estes são cálculos do partido, não o custo fechado da medida. O ganho é acabar com um mercado a duas velocidades, e o custo passa para o Estado. A proposta dispensa ainda a proteção que o Governo mantém para os mais velhos. Em março, a IL viu o mesmo princípio chumbado por PSD, PS e restante oposição, com o CDS-PP a abster-se.

A votação é apenas na generalidade, mas na verdade pode nem sequer acontecer. Perante a oposição de Chega e PS, o mais provável é que baixe à especialidade sem votação. A autorização legislativa proposta tem a duração de 180 dias.

Mais à Esquerda, a separação é outra. Livre, Bloco de Esquerda (BE) e Partido Comunista Português (PCP) não contestam o diagnóstico da escassez de oferta, mas consideram que a liberalização agrava o problema.

- O Livre responde ao Governo em quase todos os pontos. Propõe três anos de duração mínima e de renovação, um mês de antecipação e uma renda de caução, com nulidade para o que exceda estes valores. Propõe ainda que a renda inicial não ultrapasse em mais de 30% a tabela da Portaria que regulamenta os limites de renda aplicáveis no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, com verificação pela Autoridade Tributária e contraordenação grave. Quer uma plataforma nacional de registo dos contratos, para dar ao Estado dados fiáveis sobre preços. O ganho seria previsibilidade e transparência. O risco, que o projeto não quantifica, é que um teto leve alguns proprietários a retirar casas do mercado.
- O BE atua em duas frentes: no projeto de lei, fixa rendas máximas por portaria e limita o novo contrato ao valor do anterior, quando o imóvel esteve arrendado nos seis meses anteriores e não teve obras. Propõe também que o IRS de 10% só se aplique a contratos dentro da Portaria que define os limites de renda aplicáveis no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, e não até aos 2.300 euros do regime em vigor. O argumento é que um benefício fiscal sem contrapartida tende a ser absorvido pelo mercado. A consequência é concentrar o benefício em rendas mais baixas e retirá-lo a quem pratica rendas acima do limite, sem garantia de que passem a baixá-las. Na segunda frente, sob a forma de um projeto de resolução, o partido pede ao Governo que proteja os inquilinos sem contrato escrito, recomendando que o inquilino possa intimar o senhorio a regularizar o contrato e que, se a intimação falhar, a injunção sirva de via rápida para efetivar contratos que já existem, mas não são reconhecidos. Segundo o BE, hoje o inquilino só tem um meio de defesa e, sem contrato, fica também sem acesso a apoios à renda. A recomendação não obriga o Governo.
- O PCP prefere mexer na duração e nas garantias: contratos de dez anos por defeito, caução limitada a uma renda, fim do Balcão do Arrendamento e suspensão de despejos com risco social. Aceita, tal como o Governo, até três meses de rendas antecipadas, e propõe que a denúncia para habitação do senhorio implique dois anos e meio de renda. O ganho é estabilidade; o custo é menos liquidez e flexibilidade para o senhorio.

O PAN apresenta apenas a recomendação de manter o controlo das rendas em novos contratos, limitar a caução em função do rendimento e criar um projeto-piloto de tetos. O JPP pede apoio social antes de o despejo avançar.

Vista em conjunto, a discussão desta quarta-feira mostra que as propostas partilham o reconhecimento da pressão sobre as rendas e divergem numa pergunta prática: quem assume o risco quando um arrendamento corre mal ou custa mais do que a família consegue pagar.

O Governo desloca esse risco para as cláusulas do contrato e para a rapidez do despejo. Livre, BE e PCP colocam-no no preço e na duração. PS e IL entregam parte dele ao Estado, através de uma garantia pública ou de um apoio à renda, e o Chega defende, para já, a via fiscal.

Cada escolha tem uma fatura, paga pelo inquilino, pelo senhorio ou pelo Orçamento do Estado, e nenhuma das propostas analisadas quantifica o efeito que terá no valor das rendas.

Com as novas rendas a subir mais de 10% num ano, a votação na generalidade é só o primeiro passo. Será na especialidade que se define o alcance da autorização pedida pelo Governo e que se percebe quais das restantes propostas seguem em frente.

Fonte: Eco