Menos IVA, mais casas? Só com licenciamento simples e fiscalização

Medidas como a redução do IVA na construção para 6% deverão, a prazo, ter um impacto positivo na oferta e no acesso à habitação, mas é preciso garantir que mercado não absorve ganhos.

O diploma publicado esta semana com as novas medidas para a habitação, que inclui a redução do IVA na construção para 6% e do IRS sobre rendimentos prediais de 25% para 10% para quem pratique rendas moderadas é um passo importante para estimular a oferta e melhorar o acesso das famílias à habitação, reconhece o setor. No entanto, os efeitos deste pacote não serão imediatos e é preciso regras claras para evitar que redução do IVA seja absorvido pelo mercado.

Nove meses depois de o Governo ter apresentado o “choque fiscal” para a habitação, o documento vai sair do papel. O pacote foi publicado esta quarta-feira em Diário da República, depois de ter sido aprovado em Conselho de Ministros a 27 de março e promulgado pelo Presidente da República na semana passada.


Uma das medidas de maior impacto imediato é a redução da taxa de IVA de 23% para 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação, em imóveis com preço de venda até 660.982 euros, o limite superior do segundo escalão do IMT definido no Orçamento do Estado para 2026; ou destinados a arrendamento com renda mensal até 2.300 euros.

“Neste momento, ainda é cedo para concluir que a redução do IVA na construção para 6% esteja já a traduzir-se num aumento efetivo da atividade no terreno”, realça João Duarte Silva, head of residential and I&L da CBRE Portugal. “Do ponto de vista do mercado, trata-se de uma medida estruturalmente muito relevante, na medida em que tem impacto direto na viabilidade financeira dos projetos imobiliários“, assume.

“A diferença entre uma taxa de 23% e uma taxa reduzida de 6% pode alterar de forma material as margens, o pricing e as yields dos projetos, sobretudo nos segmentos de habitação intermédia e acessível”. No entanto, ressalva, “o efeito desta medida não é imediato“. Isto porque “existe um desfasamento natural entre a decisão de investimento, a entrada dos projetos em fase de licenciamento, a obtenção de aprovações e o efetivo arranque da construção”, explica João Duarte Silva, ao ECO.

Conforme nota o responsável da consultora imobiliária, “o setor imobiliário opera com ciclos longos e, por isso, qualquer alteração estrutural demora tempo a refletir-se na oferta disponível“.

“Nesta fase, o principal impacto sente-se sobretudo ao nível das expectativas e do reposicionamento estratégico do mercado”, acrescenta. “Muitos promotores estão a reavaliar pipelines de investimento e alguns investidores voltam a analisar projetos que, anteriormente, apresentavam níveis de rentabilidade insuficientes ou maior dificuldade de viabilização financeira”, diz ainda o responsável da CBRE Portugal.

João Duarte Silva considera que “a redução do IVA é uma medida com potencial para funcionar como um importante driver de nova oferta habitacional”, mas “o seu impacto será necessariamente progressivo e dependerá também da articulação com outros fatores críticos, como a simplificação do licenciamento, a estabilidade regulatória e a previsibilidade dos custos de construção”.

Ricardo Gomes, presidente da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN), admite que “a redução do IVA constitui uma medida positiva para estimular a oferta habitacional e melhorar a acessibilidade das famílias à habitação“, ainda que “o seu impacto dependerá da abrangência da medida, da clareza na sua aplicação, da estabilidade do enquadramento fiscal e da sua articulação com outras políticas públicas”.

“Sendo uma medida recente, ainda é prematuro avaliar plenamente os seus efeitos no aumento da construção, embora possa contribuir para reforçar a confiança dos promotores e criar condições mais favoráveis ao investimento“, acrescenta o representante do setor da construção, em respostas enviadas ao ECO. Dito isto, Ricardo Gomes assume que as medidas “poderão ter um impacto positivo na modernização do setor, no aumento da capacidade produtiva e na dinamização da oferta habitacional“.

Ainda assim, o presidente da AICCOPN realça que “a eficácia destas iniciativas dependerá da sua execução prática, da simplificação efetiva dos processos administrativos e da criação de um ambiente regulatório estável e previsível“. “O setor da construção necessita de políticas consistentes, capazes de garantir confiança e condições para o investimento de médio e longo prazo”, avisa.

José Teixeira, presidente da bracarense DST, aplaude a medida. “Se isso for tudo ao preço e devido — é uma redução de 6 para 23% — é absolutamente incrível“. “A medida de 6% vai ajudar a resolver um certo número de investidores virem para o mercado de habitação”, mas “tem de se regular muito bem para que essa redução chegue depois ao mercado“, destaca o empresário.

“A biologia da economia, a biologia dela, a sua natureza, é para ficar com isso. E é por isso que é preciso Estado”, alerta, acrescentando que é preciso garantir que apenas se pode beneficiar do IVA a 6% se o promotor “vender a este preço nesta região, àquele preço naquela região, àquele preço noutra região, em função dos custos de vida dos sítios”, explica. “Desse ponto de vista, o IVA não vai ser abocanhado pela economia da construção, pelo setor, porque há aqui um regulador. É por isso que tem de haver Estado, sem Estado, se deixarmos ao livre-arbítrio do mercado, ele fica com os 6% só para si”.

Também a DECO PROteste defende que no caso da redução do IVA aplicada à construção e reabilitação é “essencial garantir regras claras sobre os bens e serviços abrangidos e mecanismos eficazes de fiscalização, evitando que o benefício fiscal seja absorvido ao longo da cadeia de valor através do aumento dos preços, sem impacto efetivo para os consumidores”.

Em comunicado, a associação reconhece que as medidas “podem contribuir para estimular a oferta habitacional e incentivar soluções de arrendamento mais acessíveis”. A associação alerta, porém, que “muitos destes incentivos terão impacto sobretudo no médio prazo e não resolvem, por si só, o principal problema estrutural do mercado: a escassez de oferta habitacional e o elevado esforço financeiro que milhares de famílias continuam a enfrentar todos os meses com a habitação”.

A organização alerta ainda para a necessidade de monitorizar os efeitos concretos do novo conceito de renda moderada (2.300 euros), “evitando que os limites agora definidos possam, paradoxalmente, contribuir para uma pressão adicional sobre os preços praticados no mercado de arrendamento”.

Fonte: Público
Foto: Getty Images